Hängt der Segen bei Crowdhouse schief?

Ist die Fintech-Begeisterung in der Innerschweiz bereits vorbei? Die Luzerner Kantonalbank (LUKB) trennt sich vom Immobilienfinanzierer Crowdhouse. Die Zusammenarbeit hatte nur zwei Jahre gedauert. Es ist ungewöhnlich, dass sich ein Startup-Unternehmen mit Wachstumsambitionen von einem finanzstarken Partner mit guter Reputation trennt, ohne dass ein anderer Partner bereitsteht.

Das Zürcher Unternehmen Crowdhouse ist seit Ende 2017 im Immobilienmarkt aktiv. Beim Crowdinvesting erwirbt eine Gruppe von Anlegern einen Miteigentumsanteil an einem Mehrfamilienhaus, das vom Anbieter bewirtschaftet und vermietet wird. Das Unternehmen, das über hundert Mitarbeiter beschäftigt, hat bisher Immobilienkäufe für rund 600 Mio. Fr. abgewickelt, bei einem Fremdfinanzierungsanteil von 50 bis 65% haben Anleger so rund 360 Mio. Fr. investiert.

Beide Unternehmen betonen, die Trennung sei einvernehmlich erfolgt. So sagt die LUKB: «Unser Engagement war unter anderem als Starthilfe für ein Fintech-Unternehmen in der Startup-Phase ausgestaltet.» Für die Bank sei von Anfang an klar gewesen, dass die Beteiligung einen bestimmten Umfang nicht überschreiten soll. «Der Schritt zum jetzigen Zeitpunkt ebnet den Weg für neue strategische Partnerschaften, die für unsere Entwicklung essenziell sind», sagt auch der Sprecher von Crowdhouse. Das Unternehmen stehe in Verhandlungen mit verschiedenen potenziellen strategischen Partnern, könne aber noch keine weiteren Auskünfte geben.

Die Branche schätzt die Zukunft des jungen Konkurrenten Crowdhouse im Umfeld eines sich abkühlenden Immobilienmarktes und steigender Zinsen nicht allzu rosig ein. Der Markt für Mehrfamilienhäuser, die sich als Renditeliegenschaften eignen, kühlt sich bereits seit geraumer Zeit ab, die Leerstände nehmen vielerorts zu. Dies gilt vor allem für von Mietern weniger präferierte Regionen. Genau dort befinden sich aber häufig die Liegenschaften der Crowd-Investing-Anbieter. So investierte Crowdhouse 2017 in Huttwil, einem Ort, der für seinen hohen Leerbestand bekannt ist.

Der Schlüssel zum Erfolg am Immobilienmarkt sei, ob man Zugang zu erstklassigen Objekten an entsprechender Lage habe, sagt Ivo Cathomen, stellvertretender CEO des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft (SVIT). Ihn zu erhalten, sei für einen Anbieter ohne langjähriges Netzwerk schwierig. Das benötigte Volumen zu erreichen, sei herausfordernd, fügt ein anderer Immobilienberater an. Der Markt für Renditeliegenschaften sei in der Schweiz relativ beschränkt. Der grösste Teil befindet sich in den Händen von Privatpersonen. Für die wenigen Anlageobjekte besteht seitens institutioneller Anleger wie Pensionskassen eine grosse Nachfrage. Diese haben sich vielfach die Objekte an den besten Lagen bereits gesichert. Das Bewertungs- und Beratungsunternehmen IAZI prognostiziert, dass die Preise für Renditeliegenschaften noch bis 2021 steigen werden. Es ist zu erwarten, dass sich deshalb viele Investoren bis dahin noch um die verfügbaren Objekte reissen werden.

«Das Crowd-Financing-Modell ist geeignet für gute Zeiten», sagt Cathomen. Diese könnten schon bald vorbei sein. Die hohen versprochenen Renditen von bis zu 7% seien nur dank dem Fremdkapitalhebel möglich, sagt ein Immobilienexperte. Doch dadurch sind die Investoren einem hohen Zins- und Wertberichtigungsrisiko ausgesetzt. Mit steigenden Zinskosten für die Bankkredite werden die Mieterträge geschmälert. Zudem könnte es mit einem Zinsanstieg auch zu Wertberichtigungen hinsichtlich der Mehrfamilienhäuser kommen, die voll vom Crowdfunding-Geber getragen werden müssen. Korrigiert sich der Wert eines Objekts, das zu 65% durch Hypotheken finanziert ist, um 20%, so reduziert sich der Wert eines Crowd-Investments um über 30%.

Ein weiterer Nachteil des Crowdfunding-Modells ist laut Cathomen der hohe Transaktionsaufwand. Wenn statt einmal 10 Mio. Fr. hundertmal 100 000 Fr. abgerechnet, verwaltetet und ins Grundbuch eingetragen werden müssen, sei dies aufwendig, und die Rendite werde um einige Basispunkte gesenkt. Die Rendite wird auch durch die Gebühren von Crowdhouse geschmälert. So verlangt der Anbieter in einem Fall 4,4% des Kaufpreises für Maklergebühren und die Erstvermietung. Mit Nebenkosten verteuert sich das Objekt für die Investoren um fast 6%. Und auch während der Anlagedauer wird ein sogenanntes Erfolgshonorar fällig, wenn die Liegenschaft zu mindestens 75% vermietet ist, ein Schwellenwert, der nicht besonders ehrgeizig ist. In einem Immobilienfonds würde man bei einem Leerstand von 25% schon lang von einer Problemliegenschaft sprechen.

Solange man das Geld intern von einem Sack in den anderen umschichten könne, funktioniere das System, sagt ein Immobilienfachmann einer Bank. Die Investoren können ihre Crowdhouse-Anteile auf einem internen Marktplatz anderen Crowdhouse-Anlegern anbieten und verkaufen. Es ist anzunehmen, dass die Funktionsfähigkeit dieses Marktplatzes sich verschlechtert, wenn der Zustand des Schweizer Immobilienmarktes weniger erfreulich aussieht.

Er denke, das Crowdfunding für Immobilien dürfte bald das Ziel von neuen Regulierungen werden, fügt der Immobilienfachmann an. Dies könne ein Grund sein, wieso sich die LUKB zurückgezogen habe. Die Finanzmarktaufsicht habe als Aufsichtsbehörde bestehendes Recht anzuwenden, schreibt diesbezüglich die Finma. Ob in diesem Bereich neue Regulierungen erforderlich seien, sei eine Frage, die letztlich der Gesetzgeber beantworten müsse.

Bei Investitionen in Immobilien über Crowdfunding wird von den Investoren ein grosses Fachwissen benötigt – etwa über die regionalen Eigenheiten des Marktes. Bei Investitionen in Wohnrendite-Objekte gilt es für Investoren zudem zu beachten, dass sie nicht den gleichen Schutz bezüglich Risikoaufklärung sowie Abklärung der Eignung und Angemessenheit der Anlagen wie bei einer beaufsichtigten Bank geniessen.

Wegen des schwierigen Umfelds wird es spannend zu beobachten sein, welchen Partner Crowdhouse in den kommenden Wochen präsentieren wird. Als Hypothekenfinanzierer bleibt die LUKB im Rennen. Neben den Luzernern sind gemäss Crowdhouse bisher die Glarner Kantonalbank, die Basler Kantonalbank, die Raiffeisenbank Zürich und die Liechtensteinische Landesbank als Kapitalgeber aufgetreten.